发布日期：2025-11-15 13:34    点击次数：191

在一代老香港东谈主的操心里，传统的市井（即菜市场）每每大地湿滑、布局散乱。尽管是他们逐日必访的场所，却也不免对这么的环境心生发火。

干系词，当你走进九龙乐富市井，看到的却是另一番表象 —— 这里窗明几亮、颜色明快，生鲜、蔬果、熟食乃至鲜花等各类摊档层次分明、宾一又盈门，浓郁的生涯气味扑面而来。当作领展房地产投资相信基金（0823.HK，下称“领展”）在中国香港激动的逾百项钞票提高盘算推算中的代表作之一，乐富市井以其面容全非的容颜，从头界说了香港市井的体验。

纠正前的乐富市井，方法和布局齐已过期于期间，传统市井“脏乱差”的弊病这里也未能避免。2013年，领展融汇寰宇各地的得手教训，全面翻新乐富市井。小到一块砧板的高度，大到合座照明和透风轮回系统，纠正后的乐富市井透顶改变了生鲜市场的形象，让逐日买菜成为社区住户乐享生涯的一部分，佃农与领展也联袂共赢。

乐富市井的改造，仅仅集团昔时20年征程的一个缩影：扫尾2025年3月31日，领展已从香港特区屋邨民生零卖物业的经管者成长为手捏154项钞票、物业组合价值达2,260亿港元、踪迹遍布民众的亚洲REITs（房地产投资相信基金）之王。

一个测验盘算推算

时刻回到2005年。其时香港房委会决定分拆部分屋邨零卖物业及泊车场，打包缔造香港市场首个REITs并在香港来去所上市。恰是这个果敢的测验盘算推算，让领展（时称领汇）应时而生。

缔造之初，领展的架构和性质就决定了其不同于惯例地产商的买卖款式。天然同为买卖机构，领展并弗成靠出售物业赚钱，而需练成“内功” —— 重点提高现存钞票的运营效果终了存机增长，通过自若的房钱收入和物业价值增长为基金单元持有东谈主带往来报。

跟着本身业务的发展和市场环境的变化，领展的买卖款式陆续演变，逐渐从单一市场营运单一钞票类别的房托基金，成长为多元化的钞票经管东谈主，经管和投资跨区物业钞票，从而有助裁减特定市场风险对收益的冲击和提高合座物业组合的韧性，穿越经济周期为基金单元持有东谈主带来陆续、自若的陈说。

领展的物业组合涵盖多个钞票类别，包括零卖、办公室、泊车场和物流等，钞票领土也从香港特区延迟到了中国内地、新加坡、澳大利亚和英国四个跨区域市场。扫尾2025年3月31日，以钞票价值计，香港特区、中国内地及国外市场在集团合座物业组合中的比重分离为75%、14%和11%。

冲破领域的“房托+”

比拟其后者，领展的起步并扼制易。从香港房委会手中一次接过多达180个市场和泊车场，其时的估值约为338亿港元，天然钞票鸿沟可不雅，但奈何让这些物业兴奋更生，成为领展上市后需要处理的第一起题目。经由全面评估后，领展定下优先纠正的名单，启动现实大鸿沟的钞票提高盘算推算，按当代建筑规范对老旧物业进行合座翻新。

乐富市井和大埔大元市井恰是首批试点物业。看似肤浅的市井纠正盘算推算，背后会通了多重巧想：参照西班牙巴塞罗那市场的空间布局，鉴戒法国肉铺遴荐红灯照明突显肉质鲜度，学习超市在进口处安排颜色缤纷的生果和鲜花摊位，更为摊主提供货色摆设教学和荧惑普及电子支付，通过层层细节改变东谈主们的买菜体验。

跟着教训积存，领展逐渐在钞票提高领域酿成了独具特色的款式 —— 要升级硬件，更要衔接物业技俩场合的区位和社区东谈主口、文化特色进行从头定位，为周边住户量身打造“东谈主文生涯圈”。

换句话说，市场弗成仅仅“购物盒子”。在东谈主口年青的社区，TKO Spot把市场户外区域变成了大型空中户外贯通体验场面；慈云山中心则对准家庭需求，将户外空间扩建成设有飞天滑水梯和嬉池塘的水上乐土。

在历史悠久的社区，市场的当代化则要与操心同业，黄大仙中心借古迹元素重塑空间；赤柱广场弃取把昔日海盗出没的据说化作海盗船长题的游乐方法，把市场本身变成网红打卡地。

藉此款式，物业的后劲被充分挖掘。领展先后完成的100多个钞票提高技俩，平均投资陈说率高达18%。相似收货颇丰的，还有佃农、社区和周边住户。当失业文娱和购物空间变得更满足方便，社区加多了新的行动场面，东谈主们与社区的灵通也更密致。

在钞票鸿沟稳步提高之际，2014年，领展成为香港市场首个纳入恒生指数的REIT。一年后，在第二个十年启步之际，领展的策略要点启动从内生增长转向多元驱动的外生推广，遴荐缔造合伙公司、购入少数股权和发展物业技俩等不同的经管和投资结构，接纳办公楼及物流方法等新的钞票类别，并启动走向香港特区除外的市场。

2015年，领展初次进军中国内地市场，四年后，再买下位于悉尼市中心的甲级写字楼100 Market Street，启动布局国外市场。于2025年3月31日，领展持有的物业已隐敝民众五个市场，成为鸿沟最大、钞票组合多元化程度最高的港股REITs。

频年，领展迈出更大的转型方法，从传统REIT走向“REIT+私募基金经管”双线并行的轮廓伙产经管者，愚弄外部本钱放大钞票经管鸿沟，以20年的运营才智和平台上风提供“房托+”投资有规画，赋能本钱相助伙伴，同期锁定穿越周期的郑重陈说。

搅拌内地零卖的鲇鱼

2015年，领展秘书收购北京中关村领展广场（前称泰西汇购物中心）时，偶合中国内地市场电商爆发、线下零卖步入转变的进攻节点。当商品垂手而得时，体验式消耗与社区互动就成为线下市场破局的瑕疵，而这刚好是领展长处。

十年时刻千里淀出的存量纠正教训，在陆续转换中被领展复制到了北上广深四个一线城市，酿成内地市场”品牌策略+IP化”的双轮驱动款式，勾画出各具特色的东谈主文和外交生涯圈。

在科技波浪源起的中关村，领展围绕“新”这个瑕疵词，把北京中关村领展广场纠正为年青白领和学生的“新潮领地Trendy Hive”。市场里面硬件全面升级，通过分层主题化遐想终了天然分流，并延长消耗者的平均停留时刻；外部，通过灵通式外摆和模块化休息区冲破买卖空间与城市街谈的物理领域，成为生涯和责任空间的天然延迟。

如今，北京中关村领展广场一经成为海淀区的”首店收割机”，年青、贯通、潮水的定位也取得了消耗者的招供，本年15周年店庆时刻，获近6,000万的媒体曝光量，市场私域社群同比大增300%。

北京通州领展广场则侧重家庭消耗需求与城市文化会通。物理层面上，引入领展在内地运营锻真金不怕火的”Foodie+”好意思食街IP，为消耗者带来更多好意思食和生涯样式的新弃取；纠正的同期在建筑里面买通闭幕，清除冷区痛点的同期开释出更多分享空间，打造集装箱式下千里广场，成为运河文化节等土产货文化行动的载体，纠正区域的品牌数目同比纠正前加多了20%。

视野转进取海 —— 周边热门旅游景点七宝古镇旁的上海七宝领展广场，通过升级硬件方法，同期借助各类主题行动的举办，将古镇的私有魔力在买卖空间中终了二次放大。市场曾推出如“打卡七宝在地文化标本墙”、“从落叶花卉窥见千年古镇”等特色行动，陆续挖掘土产货文化资源，为买卖空间注入深厚的东谈主文内涵。

历经十年，领展的内地领土当今一经隐敝了6个一线城市零卖物业、1个办公楼和5个物流物业。这一串数字，是对内地经济韧性与消耗后劲的永恒信心投票，亦然领展多元化物业组合的进攻构成部分。

在迈向第三个十年之际，寰宇正迎来变局时刻，创造跳跃周期的自若收益靠近更大挑战，市场的互联互通也可能带来更多机遇。将来，领展仍会束缚优化物业组合和调动战术，但惟一不变的是开拔时的初心：为基金单元持有东谈主及利益干系者创造长期价值和可陆续收益，让买卖价值与社区活力同步增长，让每一次纠正齐成为住户生涯质地的永恒红利。

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